Считается (и всегда будет считаться), что владеть домом в Англии престижно. С некоторых пор "Лондон стал даже круче Парижа" - цитируем слова одного из наших клиентов. Но мы-то с вами знаем, что люди покупают недвижимость в Великобритании не из соображений престижа, а для того, чтобы было где жить. Если вы все-таки решили перевезти свою семью в Соединенное Королевство в связи с получением иммиграционной визы Инвестор (Investor) или по иммиграционной программе HSMP (Highly Skilled Migrant Programme), то на первых порах целесообразно арендовать дом или квартиру.

Объясняется это тем, что совершить покупку в незнакомой стране на незнакомом рынке недвижимости, которая окажется успешной и будет казаться таковой всегда, крайне и крайне трудно. Сначала нужно осмотреться и сделать то, что вам никогда не приходилось делать - взглянуть на Англию глазами домовладельца и постоянного жителя. Правда, в этот раз имеется в виду не иммиграционный статус, а внутреннее состояние, когда вы смотрите на дом и соседей, на булочные и химчистки, на скверы и парковки - примеряете все это на себя и жизнь своих родных. Кроме того, очень неплохо освоить хотя бы азы науки о британской недвижимости, а именно: начать разбираться в ценах и факторах, на них влияющих; вникнуть в основные понятия, которыми придется пользоваться в период выбора дома и владения этим домом (этому, собственно, и посвящен данный раздел энциклопедии); понять, что собой представляет процедура покупки объекта недвижимости в Великобритании; досконально узнать, в каких случаях имеет смысл рассчитывать на получение ипотечного кредита в английском банке.

Словарь терминов, используемых на рынке недвижимости Великобритании.

В Англии принципы земельного, имущественного и гражданского права были заложены более десяти веков назад и мало изменились по сей день. Они не сильно похожи на те понятия, которыми вы привыкли оперировать на российском рынке, поэтому не исключено, что вам придется столкнуться с некоторыми специфичными британскими терминами. Чтобы это столкновение не вызвало у вас проблем, мы приводим ниже словарик, призванный помочь вам в общении с английскими продавцами, их агентами, юристами, оценщиками, ипотечными брокерами, нотариусами, страховщиками (вы даже не представляете, сколько людей пытаются быть втянутыми в ваш процесс покупки дома - большие деньги и крупные сделки всегда притягивают). 

Lease – аренда, договор аренды
Leasehold – владение на правах аренды, арендованное имущество
Freehold – фригольд, земельное владение в полной собственности
Freeholder – фригольдер, свободный землевладелец, свободный собственник
Landlord/Lessor – хозяин, владелец сдаваемого дома или квартиры, домовладелец, сдающий квартиры, арендодатель
Tenant/Lessee – арендатор, съемщик, временный владелец
Tenancy – владение на правах аренды, арендованная собственность, аренда помещения
Long tenancy – долгосрочная аренда
Tenancy at will – бессрочная аренда, прекарное владение
Assured tenancy – застрахованное арендованное имущество
Ground rent – земельная рента, арендная плата за землю, плата за аренду земельного участка
Peppercorn (zero) ground rent – нулевая арендная плата за землю 
Service charges – плата за обслуживание, расходы на техническое обслуживание, стоимость технического обслуживания 
Managing agent – агент-распорядитель, агент-управляющий, доверенное лицо 
Building insurance – страхование здания 
Sinking fund/Reserve fund – фонд погашения (задолженности), резервный фонд 
To evict – выселить 
To sublet – передавать в субаренду, сдать на правах субаренды
Mortgage – закладная, ипотечный кредит
Council tax – муниципальный налог
Stamp Duty Land Tax – гербовый сбор по сделкам с недвижимостью 
Enfranchisement – превращение арендной земли в собственную
Seisin – владение земельной собственностью, владение движимым/недвижимым имуществом
Livery of seisin – ввод во владение, передача владения
Conveyancer – юрист, занимающийся операциями по передаче недвижимости; адвокат, готовящий документы о передаче прав собственности 
Repossession – вступление собственника во владение имуществом арендатора-должника
Capital gains tax – налог на доход от прироста капитала
Asking price – первая цена, называемая продавцом; начальная цена
Gazumping – незаконное повышение цены на вновь построенный дом (против первоначальной договорной)
Contents insurance – страхование домашнего имущества

Владение недвижимостью на правах Leasehold

Владение квартирой на правах аренды – это долгосрочная аренда, то есть право занимать собственность (квартиру или дом) в течение установленного срока (который, как правило, составляет 99 или 125 лет). По истечении этого срока, владельцем Вашего жилья становится собственник, хотя Вы можете продолжить проживание на правах съемщика. В этот период квартиру можно купить или продать. Срок определяется с момента заключения договора и соответственно уменьшается с каждым годом. Таким образом, если бы не было инфляции, со временем стоимость квартиры бы уменьшалась, до истечения полного срока аренды, когда квартира переходит в собственность владельца.

В роли собственника могут выступать физические и юридические лица, в том числе местные власти и жилищно-строительные ассоциации. В настоящее время часто встречается ситуация, когда арендаторы владеют зданием посредством управляющей компании. С появлением права на управление арендаторы не будут владеть собственностью, но смогут управлять зданием, как это бы делал собственник. Будучи арендатором, Вы владеете правом аренды на жилье, но законным владельцем земли, на которой находится дом, является собственник.

Что такое договор аренды? Договор аренды – это юридическое соглашение, в котором содержатся права и обязанности арендатора или арендодателя. В данном соглашении письменно устанавливается: 
размер платежей за аренду земельного участка и сроки их внесения; 
расчет и процедура внесения платы за обслуживание; 
вопросы увеличения платы за обслуживание и (или) платы за аренду; 
какие ремонтные работы вы оплачиваете самостоятельно;
как проходит ремонт здания и совместно используемых территорий и его оплата;
кто несет ответственность за страхование здания;
требуется ли вам разрешение, если вы желаете сдать ваше жилье или внести изменения.

Расходы арендаторов Арендатор, как правило, платит арендодателю или компании, действующей от его имени (агент-управляющий). В число платежей могут входить:
1) плата за аренду земельного участка, на котором находится жилье;
2) плата за обслуживание (ремонт, уборка, содержание);
3) взносы на страхование здания;
4) взносы в резервный фонд для покрытия расходов на капитальный ремонт.

Собственник может проживать в одном доме с арендатором, однако это случается крайне редко. Большинство арендаторов не имеют прямого контакта с собственником и общаются с агентом-управляющим, однако все арендаторы имеют право знать: имя своего собственника и адрес в Англии или Уэльсе, по которому с ним можно связаться. Собственник может при желании продать право владения. Однако сначала он должен предложить арендаторам здания купить его. Покупка права владения позволит контролировать процесс управления зданием. Если же это право куплено другим лицом, условия аренды сохраняются, если Вы не согласитесь их изменить.

Может ли собственник меня выселить?

Собственник может выселить вас, только если единовременно выполняются все три ниже перечисленных условия:
1) вы нарушаете одно из условий договора аренды (как, например, несвоевременное внесение платы за аренду земельного участка);
2) договор аренды прямо предусматривает возможность досрочного расторжения по инициативе одной из сторон;
3) собственник, разрывая контракт, действует в рамках британского законодательства.
Собственник должен уведомить вас в письменной форме и получить судебный ордер до того момента, как сможет вас выселить. Даже если будет доказано, что вы нарушили одно из условий договора, вы можете обратиться в суд с просьбой приостановить выселение.

Срок моей аренды истекает

Если вы владели (и не обязательно жили) собственностью как минимум два года, вы имеете право продлить срок аренды еще на 90 лет с нулевой платой за аренду земельного участка. Однако существуют некоторые исключения. Вы не можете заставить собственника продлить срок аренды, если: 
большинство арендаторов решили приобрести право владения; 
срок вашей аренды уже истек; 
вы сдали свое жилье на правах субаренды сроком на 21 год и более; 
первоначальный срок аренды составлял менее 21 года; 
собственником является благотворительный жилищный трест, Национальный Трест, Королева или собственность находится на территории собора; 
если ваш арендодатель желает снести или перестроить здание (в этом случае вы имеете право на компенсацию).

Одной из важнейших причин продления срока аренды является тот факт, что краткосрочная аренда может повлиять на стоимость вашей собственности. Том Доггер - менеджер агентства "Winkworth" в Челси - утверждает, что квартира со сроком аренды на 100 лет имеет практически такую же стоимость, как и квартира, приобретенная в собственность. Но квартира со сроком аренды на 60 лет имеет стоимость, составляющую примерно 60% от стоимости приобретенной в собственность квартиры. Второй причиной для продления срока аренды является возможность продажи. Охотники за домами, которые ищут временное жилье в Лондоне, скорее примут краткосрочную аренду, и могут подключить арендодателей-специалистов, которые с удовольствием сдают собственность на правах краткосрочной аренды. Но таких меньшинство.

Если Вы продаете квартиру в Файфе или Актоне, большинство покупателей насторожит короткий срок аренды, к тому же покупатель может получить ипотечный кредит от другого арендодателя. Итак, если срок Вашей аренды составляет менее 70 лет, целесообразнее будет обратиться за его продлением перед продажей.

Что такое плата за обслуживание?

Арендатор оплачивает все услуги по обслуживанию, которые предоставляет собственник. Сюда относятся техническое обслуживание и ремонтные работы, страховка здания, и, в некоторых случаях, центральное отопление, лифт, доставка багажа, освещение, уборка общих территорий и устройство цветников. Обычно в услуги по обслуживанию входит управление домом либо собственником, либо профессиональным агентом-управляющим. Плата за обслуживание может понижаться или повышаться. Однако в договоре аренды будет указан процент, который должен будет оплатить арендатор, и отчетный период, за который собственник обязан предоставить годовую отчетность, содержащую данные о расходах и платежах за обслуживание. Арендатор обязан вносить плату за обслуживание и аренду земельного участка в соответствии со сроками, указанными в договоре аренды. Если собственник не получает денег и может доказать, что суммы являются разумными, он может приступить к процедуре выселения. Если суд оправдает подобное решение, собственник может вновь завладеть квартирой.

Права арендатора

Вы имеете право проживать в своем доме в течение определенного срока, который чаще всего составляет 99 лет, но может достичь и 999 лет. По истечении времени срок уменьшается и в конечном итоге кончается. Например, от срока аренды в 99 лет может остаться 75. Право аренды можно продать и купить, однако если оставшийся срок будет меньше 60 или 70 лет, продавца найти будет сложно. Срок аренды возможно продлить. Арендатор вправе запросить отчет по стоимости услуг по обслуживанию, условия страхования. Собственник не может проводить капитальный ремонт здания без предварительной консультации с арендатором. Без этого он может возместить не все свои убытки. Собственник не имеет право заключать некоторые соглашения на оказание любых услуг сроком более, чем на 12 месяцев, без предварительной консультации с арендатором. Арендаторы могут обратиться в Leasehold Valuation Tribunal, где подтвердят/опровергнут разумность сумм, уже внесенных или еще нет.

Арендатор имеет право обратиться в Leasehold Valuation Tribunal, где подтвердят или опровергнут разумность сумм других платежей, как например, согласие на изменения и субаренду или взносы за получение информации о перепродаже. Если арендаторы желают изменить порядок управления собственностью, это можно осуществить благодаря праву управлять. Если управление собственника не устраивает арендаторов, последние имеют право обратиться в Leasehold Valuation Tribunal и назначить нового управляющего (исключение составляют жилищно-строительные ассоциации и местные власти). Частное лицо-арендатор, отвечающий определенным требованиям, имеет право заключить новый договор аренды с собственником, в котором цена согласовывается сторонами или, в случае невозможности, устанавливается в Leasehold Valuation Tribunal. Арендаторы, при выполнении определенных требований, могут объединиться и выкупить право владения, при этом, цена согласовывается сторонами или, в случае невозможности, устанавливается в Leasehold Valuation Tribunal. Если собственник предлагает продать свою долю в здании, он должен предложить ее сначала арендаторам, иначе ему будет предъявлен иск (исключение составляют жилищно-строительные ассоциации и местные власти).

Стоит ли покупать квартиру на правах аренды?

Если вы желаете приобрести квартиру, а не дом (что обычно вызвано стоимостью жилья и начислением процентов на вложенный капитал), у Вас практически не остается выбора. Согласно действующим в Англии и Уэльсе нормам имущественного права, большинство квартир должны продаваться на правах аренды. Сегодня приобретение квартиры на правах аренды предполагает больше преимуществ в отличие от приобретенной в собственность квартиры, где многие права и обязательства арендного договора не существуют, а приведение каких-либо из них в исполнение может затруднить отсутствие одного собственника. Если вы задумываетесь о покупке квартиры, право аренды не должно быть для Вас проблемой, пока вы знаете и ответственно относитесь к своим обязательствам. С грамотно составленным договором аренды и управлением на соответствующем уровне, квартира, приобретенная на правах аренды, станет для Вас отличным вложением.

Владение на правах Freehold

Вся недвижимость в Англии и Уэльсе продается на правах аренды или собственности. Право собственности (freehold) означает, что Вы являетесь владельцем собственности. Вы несете полную ответственность за содержание и ремонт своей собственности. Право собственности – это право на недвижимость, позволяющее собственнику владеть недвижимостью на протяжении своей жизни без вмешательства других лиц.

Имущество в собственности – это недвижимость, свободная от арендных платежей и повинностей на протяжении жизни ее владельца. Данный способ владения называется также freehold («фригольд»), под чем ранее подразумевалось имущество, переданное во владение, - процедура, сходная с ратификацией феодального права. Но с введением новых правил передачи собственности, согласно которым freehold можно получить без передачи владения, данное определение является не совсем полным. Недвижимость, находящаяся в собственности, переходит по наследству либо нет.

Существуют два признака, необходимых для существования freehold:
1. Неподвижность, то есть объектом является земельный участок или выгода, получаемая от владения участком.
2. Неопределенный срок действия. Если срок владения имуществом определен - это не freehold. Например, если собственность передана человеку и его наследникам до конца жизни, или до его женитьбы, или до поездки в Европу – это владение на правах собственности. Но если подобный участок имеет ограниченный срок владения в 100 или 500 лет (если его владелец столько проживет) - это не freehold.

Если вы приобретаете недвижимость в собственность, вы приобретаете право свободного владения и можете распоряжаться ею любым законным способом. Например, вы можете продать собственность, когда пожелаете, сдать в аренду или покрасить в ярко-розовый цвет. Фригольд – эта наиболее простая форма владения. Как владелец, Вы один несете ответственность за оплату налогов (взимаются местными органами власти), необходимых услуг (водоснабжение, канализация, уборка мусора, электричество), а также услуг по содержанию и ремонту собственности.

При покупке собственности Вы получаете право на эту собственность, а факт владения регистрируется в Deeds Office (правительственная служба в каждой из девяти провинций, ведущая учет по фактам владения и другим правам, относящимся к недвижимому имуществу). Если Вы покупаете недвижимость на правах собственности, Вы становитесь владельцем жилья и земельного участка, на котором оно расположено. Однако большинство квартир и некоторые дома продаются на правах аренды.

Покупка недвижимости на правах собственности

Если Вы владеете собственностью на правах аренды (или Вы приобретаете собственность на правах аренды), Вы можете выкупить право собственности. Подобное явление называется "превращением арендной земли в собственную" (enfranchisement) и может оказаться выходом из ситуации, когда собственник не надлежащим образом содержит здание. Правила "превращения" отличаются для квартир и домов.

Покупка дома на правах собственности

У Вас есть право приобрести дом на правах собственности, если Вы арендовали его на правах долгосрочной аренды (21 год или дольше) в течение последних двух лет. Для арендаторов предприятий действуют другие правила. Вам придется оплатить стоимость фригольда и затраты арендодателя. В некоторых случаях необходимо оплатить так называемый "marriage value" (прирост стоимости, возникающий в результате приобретения фригольда и права аренды). Если до окончания срока аренды остается менее 80 лет, выплачивается "marriage value", который получается путем вычета стоимости собственности до продления срока аренды из ее стоимости после продления, плюс стоимость доли арендодателя.

Покупка квартиры на правах собственности

При владении квартирой вы вместе с другими арендаторами квартир в вашем доме можете совместно купить квартиры в собственность (данное явление также называется "превращением арендной земли в собственную" (enfranchisement). Однако для этого должен выполняться ряд непростых требований. У вас есть право на приобретение собственности, если:
1. Срок вашей аренды составляет 21 год или более.
2. Арендаторов, которые согласны приобрести квартиры в собственность, должно быть как минимум 50% от общего числа арендаторов здания.
3. Как минимум 75% площади здания предназначено для жилья.
4. Собственник владел зданием до его перестройки, в результате чего максимальное число квартир в доме не превышает четырех, но ни он, ни члены его семьи не проживали ни в одной из этих квартир в течение прошлого года. Если другие арендаторы приобретают квартиры в собственность, однако вы в этой покупке не участвуете, ваши права и обязанности как арендатора не меняются, только теперь в роли вашего собственника будет выступать группа соседей, которые приобрели право собственности.

Особые типы английских домов

Victorian house – Викторианский особняк. В Великобритании викторианский особняк – это любой дом, построенный во времена правления королевы Виктории в любом стиле Викторианской архитектуры. Все эти дома имеют шиферные крыши и выступающие окна. Викторианские дома составляют порядка 70% лондонской жилой недвижимости. Council house – муниципальный жилой дом. Муниципальные жилые дома – это форма государственного жилищного строительства Великобритании. Муниципальные жилые дома строились и управлялись местными органами власти с целью обеспечить жильем местное население. В 2005 году приблизительно 20% жилого фонда принадлежало местным органам самоуправления и жилищно-строительным ассоциациям. Строительство муниципальных жилых домов резко сократилось с приходом к власти консерваторов, выступавших в поддержку домовладения. Тут необходимо иметь в виду такую особенность: муниципальные дома, построенные в 20-40-е годы XX века очень даже пригодны для комфортного жилья, а вот дома более поздней постройки чем-то неуловимо напоминают российские "хрущевки" (по крайней мере, изнутри). Муниципальные дома составляют порядка 20% лондонской жилой недвижимости.

Законы запретили местным органам самоуправления инвестировать средства в строительство, что не давало им субсидировать его из налоговых поступлений. Более того, лица, арендующие жилье у муниципалитета, получили "право купить" свои муниципальные дома на очень выгодных условиях. Право покупки позволило арендаторам приобрести свое жилье в собственность со скидкой до 60% от рыночной цены на дома и 70% на квартиры в зависимости от прожитого срока. Муниципальные органы власти больше не могли вкладывать полученную от продаж прибыль в строительство новых домов, и общее число домов, особенно тех, которые пользовались спросом, сократилось. Сегодня муниципальные жилые дома крайне непопулярны среди населения, а термин «муниципальный» употребляется с уничижительной коннотацией, хотя изначально большая часть населения считала проживание в подобных домах вполне приемлемым вариантом. Теперь в муниципальных домах проживает все большее количество людей, получающих поддержку фондов социального обеспечения.

По 5% лондонской недвижимости составляют дома, построенные в довикторианскую эпоху (чаще всего это роскошные дорогие особняки, дворцы и поместья, возведенные в XVII-XVIII веках), и современные новостройки (сами англичане называют их "new development"), по стилистике и внешнему дизайну напоминающие нью-йоркские небоскребы. Последние не пользуются бешенной популярностью у коренных британцев, но их охотно заселяют, бизнесмены и инвесторы, делающие Лондон своим вторым домом. Вместо заключения Процветание рынка жилой недвижимости Великобритании - один из важнейших факторов, определяющих развитие британской экономики. Цены на жилье в Англии существенно повысились в период с 1996 года по 2006 год. Многие продавцы ("property bears") полагают, что отчасти это вызвано не столько экономическими причинами, сколько стремлением к повышению цен ("bubble mentality") со стороны спекулянтов. Покупатели ("property bulls") же утверждают, что рост цен - это естественная реакция на высокий уровень занятости населения, экономическую стабильность и низкие процентные ставки. Однако неоспоримым остается тот факт, что беспрецедентный уровень цен на недвижимость значительно сократил число потенциальных покупателей, приобретающих свое первое жилье, и продолжает удерживать значительную часть населения от его покупки. Правда, свято место пусто не бывает, и на рынке недвижимости Лондона хозяйничают арабские нефтяные шейхи и российская бизнес-элита.